盛土規制法という新たな視点——造成地邸宅のリスク管理

2021年に熱海市で発生した土石流災害を契機として、従来の宅地造成等規制法は抜本的に見直され、2023年5月に宅地造成及び特定盛土等規制法、通称盛土規制法として施行されました。この法律の特徴は、対象を宅地に限定せず、農地や山林を含むあらゆる土地における盛土行為を規制対象とした点にあります。従来の法制度では、宅地以外の土地で行われる盛土や土砂の堆積は規制の網から漏れることが少なくありませんでした。

新法のもとでは、都道府県知事等が災害の恐れがある区域を「宅地造成等工事規制区域」および「特定盛土等規制区域」として指定し、区域内での盛土や切土、土石の堆積について許可制を導入しています。重要なのは、既存の造成地であっても、新たに区域指定がなされれば、その土地の法的位置づけが変わり得るという点です。邸宅を所有する、あるいはこれから取得しようとする層にとって、この制度変更は単なる行政手続きの問題ではなく、資産の根幹に関わる論点として受け止める必要があります。

高台や丘陵地に建つ邸宅の多くは、もとの地形に人の手が加えられた造成地の上に成り立っています。谷筋を埋めた盛土部分と、山を削った切土部分とでは、地盤の性質が大きく異なります。盛土部分は締固めが不十分であれば地震時の液状化や不同沈下のリスクを抱え、豪雨時には排水設計の良し悪しが土砂災害の分岐点となります。こうした事情は、竣工時の図面や登記簿だけでは読み取ることができません。

土地の履歴を正確に把握するためには、旧版地形図や空中写真、造成当時の開発許可関連資料などを横断的に確認する作業が欠かせません。弊研究室では、リノベーションの検討にあたり、建物単体の状態診断に加えて、こうした土地の成り立ちに関する調査を重視しています。百年住み継ぐ邸宅を考えるとき、建物の意匠や性能と同じ重みで、足元の地盤がどのような経緯で形成されたのかを知ることは、資産を守るための出発点だと考えています。

盛土規制法に基づく区域指定は、既存の邸宅を所有する層にとって見過ごせない影響をもたらします。宅地造成等工事規制区域内において、将来的に増改築や大規模なリノベーションを行う際には、一定規模以上の盛土や切土を伴う工事について許可申請が求められる場合があります。これは工事の計画段階からスケジュールやコストに直結する要素であり、事前の確認を怠ると、設計が進んだ段階で計画変更を迫られる事態も起こり得ます。

さらに、区域指定の事実そのものが、不動産としての評価や流通性に影響を及ぼす可能性も指摘されています。金融機関の融資審査や、将来の売却を見据えた資産評価において、規制区域内であるか否かは重要な判断材料のひとつとなりつつあります。ただし、区域指定は危険性の高低を一律に示すものではなく、適切な地盤補強や排水対策を講じることで、安全性と資産価値を両立させる道は十分に残されています。重要なのは、指定の有無を感情的に捉えるのではなく、法規の実務として冷静に読み解く姿勢です。

すでに邸宅を所有している場合、まず確認すべきは、所在地が宅地造成等工事規制区域または特定盛土等規制区域に指定されているか否かという点です。各自治体は区域指定の状況を公開しており、都市計画課や土木担当部局への照会を通じて、現況を把握することができます。区域内であることが判明した場合でも、過度に不安視する必要はなく、むしろ今後の維持管理やリノベーション計画を見直す好機と捉えることができます。

既存の擁壁や排水設備が現行の技術基準に適合しているかを確認し、必要に応じて専門家による地盤調査や構造診断を受けることが、長期的な資産保全につながります。百年住み継ぐことを前提とするならば、こうした地盤に関する備えは、意匠や設備の更新と並び、むしろ優先度の高い投資項目として位置づけるべきでしょう。法規の変化を脅威としてではなく、邸宅の価値を再確認し、次世代へと引き継ぐための契機として活かす視点が求められています。